Цокольный этаж в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Без рубрики

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Согласно официальной строительной терминологии, цокольный этаж — это этаж, высота пола которого ниже уровня земли или отмостки не более 50% высоты подвальных помещений. Если побольше — то это уже подвал. Также существует понятие технического этажа, которое применяется к этажам, на которых размещается инженерное оборудование дома. Это может быть не только подвал или подвал, но и мансардный этаж.

В этой статье мы рассмотрим первый вариант и постараемся ответить на многие животрепещущие вопросы. Ведь нужно знать, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как им лучше всего пользоваться и стоит ли серьезно рассматривать вариант аренды или покупки помещения в нем.

В процессе ознакомления с представленным материалом предлагаем вам посмотреть видео в этой статье.

Эксплуатация цокольных помещений

Чтобы сразу подчеркнуть «И», хочу начать статью с требований СНиП «Жилые дома» 2.08.01. А подвал многоэтажного дома считайте нежилым помещением. В соответствии с этим к нему предъявляются требования.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Первый этаж пятиэтажного дома

Они имеют определенное предназначение, поэтому очень важно, для какого конкретного учреждения предназначен пол.

Если это не технический, он может содержать:

Розничная торговля, кроме специализированных (рыба, овощи, бытовая химия, ГСМ); Предприятия бытового обслуживания и общепита (не более 50 посадочных мест); Филиалы и банковские коммуникации; Филиалы библиотек и газетных киосков; Юридические и медицинские консультации; Жилищно-коммунальные службы и другие офисы.

Примечание: высота помещений на цокольных этажах, используемых для этой емкости, не должна быть меньше высоты жилых. И даже в большей степени, если того требует, например, размещенное там оборудование. Если это технический грунт, высота стен варьируется в пределах 1,8-2,2 м.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Наличие отдельного входа — важное условие

Вне зависимости от конкретного назначения все помещения должны быть изолированы от жилых этажей здания и иметь отдельный вход. Его нельзя ставить сбоку от входов. Чаще всего вход в подвал проектируется с торца здания или, если это, например, кафе или магазин, с главного фасада.

Можно ли сделать цокольный этаж жилым

Примечание! Сегодня агентства недвижимости нередко предлагают не только арендовать помещения в подвале, но и продавать расположенные в них квартиры. Ожидается, что невысокая цена понравится покупателю. И это действительно привлекает, но прежде чем решиться на покупку такой недвижимости, необходимо знать, что она не соответствует требованиям пункта 1.43 СНиП 2.08.01.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

На фото выделена статья, запрещающая обустройство проживания в подвале

В уже управляемых домах еще более невозможно перевести нежилые помещения в жилые, особенно если в них есть инженерные коммуникации. Во-первых, они не могут быть таковыми по своей функциональности, во-вторых, помещения на цокольном этаже принадлежат всем жильцам дома на долевой собственности.

Согласно жилищному законодательству такая трансформация, если это многоквартирный дом с подвалом, возможна только с некоторыми оговорками:

    Недвижимость не находится в промышленной зоне; Этаж имеет стандартную для жилых помещений высоту потолков; Есть необходимый уровень инсоляции — а это возможно только в том случае, если пол немного заглублен и имеет окна, пусть и невысокие, но практически во всех смыслах; Обеспечено отопление и вентиляция, организовано питьевое водоснабжение и вывоз мусора; Инженерное оборудование, обслуживающее другие квартиры со всеми этими ресурсами, должно располагаться не в подвале, а на чердаке дома.
Читайте также:   Выращивание клубники в своем погребе: экспертное руководство

При соблюдении всех этих условий не исключено, что также может быть выдано разрешение на перевод этажа из категории нежилой в жилую. Когда речь идет о новостройке, при проектировании дома, по идее, следует учитывать это с самого начала.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Лучшие офисы

Стоимость жилья в нашей стране такова, что многим людям не по карману даже хрущевка в Подмосковье. Естественно дешевые квартиры в подвале находят своего покупателя. Не только то, что в таких помещениях им очень комфортно.

Однако небоскреб — это не частный дом, и мало кому нравится любоваться из окна мерцающими ногами прохожих. Да и с сушкой белья есть проблема, так как балкона или лоджии там быть не может по определению.

Кому принадлежат цокольные этажи в многоэтажках

С функциональностью определились, теперь займемся правом собственности на помещения в подвале, которые занимают эти же общественные учреждения, мастерские и офисы.

Примечание: если говорить о существующем жилом фонде, то параллельно с приватизацией квартир проживающими в нем гражданами шел процесс приватизации подвалов рядовыми гражданами. Именно им, согласно реестру ERGP, зачастую принадлежит та часть домов, которую занимают расположенные там магазины или офисы.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Что такое приватизация? Это так: цоколь или подвал многоквартирного дома делится на две части. В одном из них находится оборудование связи, обслуживающее дом и находящееся в общей собственности его жителей. Другая часть принадлежит городу, который арендует помещения. Этот факт иногда не устраивает арендаторов, и есть прецеденты, когда они судились с городскими властями о законности подобной ситуации. А главное упрямы, дойдя до Верховного суда, им даже удалось доказать свою правоту.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Фемида могла быть на стороне жителей кондоминиума: как это возможно и как Верховный суд обжаловал такие решения? Согласно ст. 290 ГК РФ, арендаторам дома принадлежат все нежилые общие помещения, несущие конструкции и все виды техники, обслуживающие более одной квартиры, что подтверждается ст. 36 ЖК РФ.

Примечание! Права собственности граждан начали реализовываться с момента начала приватизации квартир. И если хотя бы один из них будет продан в собственность арендаторов (даже если это просто комната), небоскреб теряет статус жилого помещения, относящегося к категории муниципальной собственности.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Цокольный этаж этого дома явно принадлежит городу, поэтому спорные вопросы, связанные с правом собственности на подвалы, должны решаться исходя из даты приватизации первого жилого помещения. Допустим, это 20 мая 1993 года. Если на тот момент в подвале дома уже находился магазин, почта или банк, помещения которого были зарегистрированы в собственности города и предназначены для самостоятельной эксплуатации, то арендаторы не могут больше не претендую на это. Но проверить, так ли это, имеет право каждый гражданин, владеющий жильем в этом доме — это право определено для него законом. Возможно, городская администрация вообще не имеет права снимать часть подвала. Жители могут оспорить это в суде и сами сдавать помещение, направляя доходы на ремонт и благоустройство всего дома и прилегающей территории.

Читайте также:   Гостиная с камином: обустройство дома и квартиры со вкусом (44 фото)

Разумеется, кто ухаживает за подвальными помещениями, может решиться и на его реконструкцию с последующей сдачей в аренду.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Подвальный офис

Примечание: если этаж принадлежит жильцам дома, то следует помнить, что все решения, касающиеся общей собственности, должны приниматься коллективно, в противном случае они будут рассматриваться как конфискация общей собственности. Большинство (две трети) собственников квартир в доме должны дать свое согласие.

Как осуществляется реконструкция

Любая перепланировка или реконструкция в многоэтажных домах начинается с получения разрешительной документации. И цоколь не исключение, особенно если предполагается обустройство нового подъезда.

Это разрешение выдается архитектурными и строительными надзорными органами. Кроме того, вам необходимо будет оформить, всегда с согласия собственников, кадастровый паспорт на участок, который будет занимать въездная группа. Определить место на глаз тоже невозможно — необходимо точно знать, где проходят подземные коммуникации.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Обустройство нового подъезда потребует авторизационных требований, которые необходимо учитывать при разработке проекта реконструкции:

    Предоставлять возможности для свободного передвижения людей с ограниченными физическими возможностями. То есть ямы и другие конструкции не должны создавать препятствий для инвалида в инвалидной коляске. Углублять уровень фундамента путем отбора проб грунта нельзя, так как это может снизить устойчивость и несущую способность фундамента. В результате запрещается выполнение любых других работ, которые могут поставить под угрозу надежность основания здания, в том числе завершение его выступающих частей.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Чтобы грамотно провести перепланировку, нужно точно знать, где проходят несущие стены

В остальном процесс перепланировки подвалов и цокольных этажей ничем не отличается от реконструкции жилых этажей. Сначала составляется проект, желательно самой организацией, спроектировавшей дом, который утверждается властями. Инструкции, как это сделать, всегда доступны в Интернете.

Как присоединить часть подвала к квартире

Таким образом, мы выяснили, что подвал является долевой собственностью и принадлежит в равной степени всем жильцам. Несмотря на это, владельцы квартир, расположенных на первом этаже, могут попробовать пристроить к ним часть цокольного этажа — закон этого не запрещает. В этом случае вход может быть как из квартиры, так и раздельным.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Многоэтажный дом с подвалом, пристроенным к квартире

Конечно, это возможно при условии, что эта часть находится прямо под их квартирой и есть согласие большинства собственников. Такое подключение позволит немного расширить жилую площадь, получив двухуровневую квартиру, и реализовать в ней несколько интересных идей. Однако не факт, что такое разрешение будет так просто получить.

Читайте также:   Экономный забор

Что может этому помешать?

    Отсутствие проекта или его некачественное исполнение. Несоответствие планировки санитарным нормам. Желание заказчика построить в подвале офис или магазин, так как для этого потребуется реконструкция всего подвала или перевод самой квартиры в нежилую недвижимость. Если дом старый, давно не ремонтировался или состояние полностью аварийное.

Поэтому перед принятием такого решения цоколь или подвал необходимо пройти техническое обследование.

Какие работы придётся произвести

И вот вы стали счастливым обладателем разрешения на пристройку подвала к квартире. У вас под рукой есть проект, в рамках которого и нужно проводить работы. Кто будет это делать — наемные работники или вы предпочитаете выполнять проект, как говорится, своими руками, решать вам.

А вот какие работы и в каком порядке нужно будет выполнить:

    Если вход в помещение предусмотрен из квартиры, в потолке делается прорезь, которую обязательно должна выполнить специализированная организация.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Вырезание проема под лестницу в бетонном полу

    необходимо установить лестницу, соединяющую верхний уровень с нижним. Проще всего, конечно, отдать предпочтение винтовой модульной конструкции, которая занимает минимум места и при необходимости легко разбирается. Однако, поскольку лестница — единственный путь, по которому мебель может быть занесена в такое помещение, желательно предусмотреть достаточно широкий проем и деревянную или металлическую рампу. Но это уже зависит от конкретных условий.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Если места мало: модульная лестница с утиными ступеньками

    При необходимости проводится снос перегородок внутри цокольного этажа, чистка стен, вывоз мусора.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Стены готовы к дальнейшей отделке, полы залиты

    Если на полу в углублении нет бетонной стяжки, следующим этапом будет устройство пола по земле. Параллельно необходимо провести качественную гидроизоляцию, даже если помещение полностью сухое.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Гидроизоляция с использованием современной технологии Mapegum WPS

    После того, как полы приобретут необходимую прочность, можно облицовывать потолок. Наиболее оптимальное решение — подвесной вариант. Можно не только встроить освещение, но и скрыть в недрах потолка трубы, которые могут проходить под потолком. Лучше отдать предпочтение кассетному типу потолка, так как он наиболее удобный с точки зрения доступа во внутреннее пространство.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Монтаж подсистемы подвесного потолка с встроенным освещением

    После того, как потолок будет полностью собран, можно переходить к:

Грубая отделка стен, если она штукатурка. Если вы собираетесь покрыть их гипсокартоном, то сначала нужно сделать пол; Напольное покрытие (возможно с горячей системой); Установка дверных блоков, если есть, в соседнем помещении; Отделка стен отделочным материалом.

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Домашний офис — вариант обустройства комнаты в подвале

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

Гостиная в подвале

Подвал в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации

В обычной квартире не всегда хватает места для тренажеров, а помещение в подвале решит проблему

Обогрев подвала многоквартирного дома, а точнее той его части, которая примыкает к расположенной наверху квартире, проще организовать с помощью инфракрасного пола с пленкой. Даже если пол изначально нагревается, полы, уложенные на землю, все равно останутся холодными, если не будут должным образом изолированы.

Оцените статью